Les dangers de la défiscalisation

Les dispositifs d'incitation fiscale, en particulier dans l’immobilier ou ils sont les plus nombreux, font souvent oublier les règles d'un achat immobilier. Vérifier l'emplacement et évaluer le marché locatif, s'informer des intervenants et décortiquer le montage juridique et fiscal, sont incontournables.
Payer moins d'impôts en toute légalité ", " au 26 juin, il ne vous reste que 185 jours pour réduire vos impôts "... les formules ne manquent pas pour attirer les particuliers.
" Le risque majeur consiste à faire de l'avantage fiscal un critère essentiel de choix, alors qu'il ne doit constituer que la cerise sur le gâteau ", souligne Me Pascal Julien Saint-Amand, notaire au Vésinet. Même dopé par les largesses du fisc, un placement médiocre le restera. D'autant que Bercy accorde souvent un régime de faveur en contrepartie d'un risque d'exploitation non négligeable. Par exemple, pour attirer des visiteurs dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), alors que 80 % des touristes se concentrent sur 20 % du territoire métropolitain. Ou encore pour doper l'économie de l'outre-mer, à coup de réductions d'impôts pour les contribuables. Pour de tels placements, la vigilance est non seulement de mise à l'entrée, mais aussi pendant la détention et surtout lors de la " sortie ".

Les mirages des tropiques

Depuis une vingtaine d'années, les contribuables sont incités à investir outre-mer. Plusieurs lois se sont succédé. Encore en vigueur, la loi Girardin tente de veiller au grain en introduisant un prix plafond de vente des programmes d'immobilier locatif à hauteur duquel l'investisseur est autorisé à défiscaliser. A l'issue de la période minimale de détention, ce bien devenu ancien se trouve concurrencé par les produits neufs assortis d'avantages fiscaux. Faute de pouvoir le vendre, nombre de propriétaires dans les DOM-TOM conservent cet actif qu'ils ont généralement surpayé à l'achat ! Une des échappatoires consiste alors à tenter de le proposer en location saisonnière, ce qui nécessite une gestion à distance.
Presque chaque ministre du Logement a laissé derrière lui une loi dédiée à l'investissement dans le logement locatif. Si les petites surfaces héritées du dispositif Méhaignerie appartiennent au passé, les excès du dispositif Robien ont donné lieu à un régime recentré et au dispositif Borloo. " Reste qu'il existe une offre en produits défiscalisants parfois déconnectée de la réalité du marché et générant une surproduction dans des zones éloignées des secteurs où se concentrent les besoins en logement ", soulignent les experts du Crédit Foncier dans leur dernière étude.

Logements locatifs en trop

L'offre excédentaire touche surtout de villes moyennes (Agen, Valence, Montauban, Tarbes, Quimper, Saint-Brieuc, Angoulême, Mulhouse, Niort...). De nombreux biens destinés à la location restent vides des mois durant, ce qui déséquilibre le plan de financement des investisseurs. Il ne leur reste plus qu'à pratiquer des rabais de loyer ou à brader leur bien à un accédant à la propriété. En Aquitaine et dans le Poitou-Charentes par exemple, en étudiant 17 opérations en Robien, le Crédit Foncier a évalué à 15 % la majoration entre les prix de commercialisation des opérations ouvrant droit à défiscalisation et ceux du marché. Pour la moitié des programmes étudiés, cet écart grimpait même jusqu'à 20 %, voire 38 % !

Fimmodef et Alsace Finance conscients de cet état de fait ont sélectionné leurs partenaires pour apporter des solutions fiables et pérennes à leurs investisseurs.

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